L’asta immobiliare è una procedura esecutiva che consente ai creditori di un soggetto insolvente di soddisfare il proprio credito coattivamente, mediante la vendita degli immobili del debitore.

Dopo la vendita dell’immobile, il ricavato viene suddiviso tra il creditore procedente e gli eventuali creditori intervenuti nella procedura, al netto dei costi occorrenti per giungere alla vendita dell’immobile stesso.

Sintetizzando i passaggi di una procedura che a volte può essere molto lunga, il creditore procedente – munito di un titolo esecutivo e dopo la notifica dell’indispensabile atto di precetto – può procedere con il pignoramento immobiliare, la successiva trascrizione e il necessario deposito dell’istanza di vendita, corredata dalla documentazione richiesta dalla normativa vigente.

Sarà poi il Tribunale a nominare il professionista che curerà la vendita, in tutte le sue formalità.

Ci sono due tipologie di aste: senza incanto e con incanto.

La regola nei nostri Tribunali è la vendita senza incanto.
La vendita senza incanto prevede che le offerte siano formulate in busta chiusa dai partecipanti, anche tramite procuratore legale.
Scaduto il termine per il deposito delle offerte e verificata la regolarità delle stesse, il professionista delegato invita gli offerenti a una gara sull’offerta più alta. Al termine della gara, il professionista aggiudica l’immobile.
Oggi la modalità più ricorrente dello svolgimento delle aste senza incanto è quella telematica, in cui il supporto di un professionista è spesso utile, se non indispensabile.

La vendita con incanto è disposta solo quando il giudice ritiene che la vendita possa avvenire ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore periziato. La vendita con incanto è l’asta per l’acquisto di un immobile tra chi offre il prezzo più alto.
Il giudice stabilisce il prezzo di base del bene e la cifra minima che le parti possono offrire a titolo di rialzo; i partecipanti hanno tre minuti di tempo per formulare un’offerta, diversamente l’immobile viene aggiudicato all’ultimo offerente.
Dopo l’aggiudicazione, è ancora possibile formulare offerte superiori entro il termine di dieci giorni, superando di almeno 1/5 il prezzo di aggiudicazione.
Su quest’ultima offerta, il giudice indice nuova gara, cui possono partecipare i precedenti offerenti, oltre ovviamente all’aggiudicatario.

Tutti possono partecipare ad un’asta immobiliare ad eccezione del debitore.

Le modalità di partecipazione sono stabilite nell’avviso di vendita emesso dal giudice e, successivamente, riportate dal professionista delegato nella pubblicità. Per partecipare, l’offerente deve presentare (in busta chiusa o telematicamente, a seconda delle modalità stabilite per lo svolgimento della vendita) un’offerta non inferiore ad un quarto del valore periziato, versando contestualmente una cauzione pari al 10% di quanto offerto.
Nel caso in cui l’asta andasse deserta, il professionista delegato ne fissa una successiva, riducendo l’offerta necessaria per parteciparvi.
L’offerta è irrevocabile e, se regolare, consente di partecipare alla gara sull’offerta più alta.

Dopo l’aggiudicazione dell’immobile, il saldo del prezzo e delle spese di procedura deve essere eseguito entro il termine stabilito dal giudice nell’ordinanza di vendita e ribadito dal professionista delegato negli avvisi con cui pubblicizza le aste.
La legge stabilisce che il termine non possa essere superiore a 120 giorni; di fatto, in molti casi è ridotto a 60 o 90 giorni.
Nulla vieta di ricorrere ad un mutuo per il saldo del prezzo: stante la ristrettezza dei tempi, si suggerisce di valutare la necessità di ricorrere ad un mutuo prima della partecipazione all’asta.

Prima di acquistare una casa all’asta è indispensabile una disamina approfondita di tutte le informazioni disponibili.
L’analisi inizia sicuramente dalla perizia – in cui è possibile verificare le condizioni dell’immobile, le planimetrie, le fotografie, la presenza di abusi edilizi e/o difformità catastali, gli eventuali debiti verso il condominio – e dall’ordinanza di vendita – in cui vengono stabilite le modalità di partecipazione all’asta.
L’immobile può essere visitato, fissando un appuntamento tramite il custode giudiziario.
Un aspetto particolarmente importante è l’eventuale occupazione dell’immobile.
L’immobile potrebbe non essere libero, in forza di rapporti leciti (ad esempio, un rapporto di locazione in corso) o illeciti (ad esempio, un’occupazione abusiva): in entrambi i casi la circostanza incide comunque sull’opportunità di partecipare all’asta.
In caso di acquisto di un immobile all’asta, l’aggiudicatario non gode della garanzia per eventuali vizi (l’assenza di tale garanzia è uno degli elementi che comporta la riduzione del prezzo d’asta rispetto ai normali prezzi di mercato).

Nel caso in cui il debito sia vostro, il suggerimento è di contattarci appena ricevete la prima diffida o la prima notifica di un atto giudiziario.
Il nostro Studio si occuperà di contattare il creditore (o eventualmente i creditori) allo scopo di trovare un accordo che – nei limiti delle vostre disponibilità – vi consenta di estinguere i debiti e mantenere la titolarità dell’immobile.

La vendita diretta è un istituto giuridico introdotto con la Riforma Cartabia.

Il debitore ha la facoltà di chiedere al Giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato con istanza da depositare almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita, unitamente all’offerta di acquisto e alla cauzione, per un importo non inferiore al decimo del prezzo offerto.

Successivamente, all’udienza di vendita ex art. 569 c.p.c., il giudice dell’esecuzione determina il prezzo base della vendita utilizzato come parametro per verificare l’adeguatezza dell’offerta diretta formulata.
Nel caso in cui il prezzo base sia superiore rispetto all’offerta, l’offerente avrà la possibilità di integrare la cauzione e l’offerta entro il termine di dieci giorni.
Nel caso in cui il prezzo base sia, invece, inferiore o uguale all’offerta, il giudice potrà emettere il provvedimento di aggiudicazione dell’immobile determinando anche le modalità di pagamento del prezzo.
È salva la possibilità per i creditori di formulare eventuali opposizioni alla vendita diretta richiesta dal debitore.